用戶您好:登陸 | 注冊 設為首頁 移動端客戶 官方微博 官方微信
官方微信
企業郵箱 加入收藏 返回舊版


政府招商引資環節的法律風險提示

作者:黨靖
發布時間
2019/12/06/ 16:22
來源
陜西永嘉信律師事務所
點擊:

摘要招商引資是作為政府在拉動本地區經濟發展的重要支柱,企業、資金的入駐不僅完善了城市建設,而且增加了政府稅收,為保障地區經濟發展提供了后備力量。

 

  招商引資是作為政府在拉動本地區經濟發展的重要支柱,企業、資金的入駐不僅完善了城市建設,而且增加了政府稅收,為保障地區經濟發展提供了后備力量。而在此過程中,企業、項目的落地需要相當的保障驅動投資者的利益考量,政府作為招商引資的主體往往基于各項指標、經濟指數的考核,對于投資、合作過程中的風險不做審慎思慮,本文律師結合為政府提供的法律服務經驗,對十項風險點較高的問題作以解讀。

 

  風險問題一: 在《國有土地使用權出讓合同》中約定“本合同項下宗地出讓方案尚需經某人民政府批準,本合同自某人民政府批準之日起生效”如此約定合同的生效要件是否有效?

  根據《中華人民共和國合同法》第四十五條規定,當事人對合同的效力可以約定附條件。附條件的合同,自條件成就時生效。所謂附條件的合同,是指當事人在合同中特別約定一定的條件,以條件是否成就作為合同效力發生的根據。合同所附條件,必須是將來發生的、不確定的事實,是當事人約定的而不是法定的,同時還必須是合法的。在我國,政府機關對有關事項或者合同審批或者批準的權限和職責,源于法律和行政法規的規定,而不屬于當事人約定的范圍。當事人將法律和行政法規規定的政府機關對有關事項或者合同的審批權或者批準權約定為附條件的合同中的條件,不符合合同法有關附條件的合同的規定。當事人將法律和行政法規沒有規定的政府機關對有關事項或者合同的審批權或者批準權約定為附條件的合同中的條件,同樣不符合合同法有關附條件合同的規定。根據合同法規定精神,當事人在訂立合同時,將法定的審批權或者批準權作為合同生效條件的,視為沒有附條件。將法律未規定為政府機關職責范圍的審批權或者批準權作為包括合同在內的民事法律行為生效條件的,同樣視為沒有附條件,所附的“條件”不產生限制合同效力的法律效果。

  一般來看,政府在招商引資活動中引入的項目,與該項目相關的立項、規劃、用地等手續需經政府有關職能部門陸續批準。由市、縣一級人民政府向上一級人民政府報送用地請示,上一級人民政府下發相關批復,通常情況下政府對建設項目供地管理采取的是備案制而不是審批制,因此在《國有土地使用權出讓合同》中約定“本合同項下宗地出讓方案尚需經某人民政府批準,本合同自某人民政府批準之日起生效”,雖然表明雙方約定經某人民政府批準合同項下宗地出讓方案作為《國有土地使用權出讓合同》的生效條件,但該條件不屬于我國合同法規定的附生效條件合同的條件,對《國有土地使用權出讓合同》不產生限制合同效力的法律效果。

 

  風險問題二:簽訂《國有土地使用權出讓合同》后,政府以土地未經招拍掛為由主張合同無效所產生的法律后果?

  《城市房地產管理法》第12條規定:“土地使用權出讓,可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。”《物權法》規定經營性土地使用權應采用公開競價方式出讓,此應屬于強制性效力規定。因此,未經“招拍掛”程序簽訂的經營性土地使用權出讓合同無效。實踐中,因招商引資的迫切性,土地出讓方一般會在未進行“招拍掛”程序之前簽訂意向土地出讓合同,此做法會產生合同無效的法律后果。

 

  風險問題三:投資協議簽訂后,未能按投資協議的約定,將土地掛牌出讓所產生的法律后果?應該為投資協議簽訂后,未能按投資協議的約定將土地掛牌出讓所產生的法律后果?

  根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”的規定,結合雙方合同的約定、出讓方違約情節等因素綜合考慮,法院一般會支持賠償受讓方利息損失為以其占用受讓方的資金、受讓方為投資項目支出的費用為基數,酌情裁判利率比例。

 

  風險問題四:由于政策變化、項目規劃調整等客觀情況出現,導致合作框架協議書不能履行的法律后果?

  在實踐中,因政策變化,項目規劃調整后,政府一般會與合作方協商終止相關合作項目,并形成《會議紀要》,因此,會議紀要的作用不容忽視。盡管雙方此后未就合同終止事宜簽署專門的終止協議,但不影響會議紀要中載明的一致同意終止涉案合同的意思表示,因此會議紀要的簽署系合同雙方當事人在協商一致的基礎上解除合同的真實意思表示,與《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款“當事人協商一致,可以解除合同”之規定相符,對此一般會認定合作框架協議書已解除。

 

  風險問題五:終止合同后項目投入在資金利息應如何計算?

  對于該利息的具體計算方式及標準,鑒于雙方并未明確約定退還已支付款項應當支付的利息計算標準,一般依照填平損失的原則確定按照中國人民銀行公布的同期同類貸款利率計算。

 

  風險問題六:投資協議中,雙方承擔違約責任前提條件?

  政府投資協議一般制式模板,關于違約責任約定較為模糊,通常為合同履行過程中任何一方有不履行合同的行為導致項目不能正常開發需承擔違約責任的內容。換言之,按照此約定違約責任產生的前提條件是在履行合同過程中存在因合同一方主體的原因導致項目開發無法進行的情形。因此,違約責任的承擔前提是雙方簽訂的合同還在繼續履行過程當中,不存在雙方協商合同終止、解除的前提條件。那么,政府在履行合同過程中應注意留痕工作的重要性,例如:在履行合同的過程中一直在為項目獲得合法規劃審批手續進行努力的各類文件、會議紀要、請示說明等;在合同履行過程中雙方對合同內容進行變更的往來函件、處理意見等,并確保上述文件的完整性。

 

  風險問題七:關于新區管委會與投資方簽訂的合作協議,合作方要求區政府、市政府承擔共同賠償責任的問題?

  一方面,從合同的相對性看合同簽訂主體;另一方面,從民商事法學理論角度看,共同責任的承擔必須有明確的約定或法律規定,合作方要舉證證明有明確的愿意承擔本案款項的共同賠償責任的約定,否則,法院一般不予支持。

 

  風險問題八:關于合同中土地證辦理的約定表述易產生的法律風險?

  舉例說明:合作合同書中約定的“某政府在項目簽訂三個月內,為某公司辦理土地使用證。”的含義應當是指政府在合同簽訂的三個月內將土地使用證辦理好。結合一般制式合同中違約責任的約定:政府必須按合同規定時間內完成土地的搬遷賠償和土地地上建筑物的清除,必須按約定時間交付土地使用權證和相關證件??梢钥闯鲭p方對交付土地使用權證的時間是明確并可確定的。若理解為在合同簽訂的三個月內開始辦理土地使用權證,則辦理好土地使用權證的時間便是不可確定的。合同前后文內容出現矛盾,違約條款的約定對雙方沒有約束力。因此,政府作為地方政務管理者,對提供土地的性質是明知的,其應了解土地性質變更的審批流程。裁判規則一般認為政府在明知不可能一定會在約定時間內辦理土地使用權證,而向投資方做出承諾,并與投資方約定了違約條款,是應承擔違約責任的。

 

  風險問題九:項目終止后,企業要求賠償損失的原則?

  對市場風險等因素造成的、雙方當事人均不能預見的損失,因非違約方過錯所致,與違約行為之間沒有因果關系,違約方對此不應承擔賠償責任。作為投資公司,項目本身就存在經營風險,受多種因素的影響。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。因此確認違約方的賠償責任應當遵循“可預見性原則”。例如:若以未辦理土地證導致無法進行融資要求賠償的損失取決于雙方合同是否就以土地使用權進行融資或以土地使用權證進行抵押進行明確約定和明示。否則此損失是無法預見的。

 

  風險問題十:開發區管委會與投資者簽訂的名為投資協議實為土地轉讓協議的法律效力以及產生的法律后果。

  一般來看,從協議書的內容看,若當事人之間不僅僅是入駐園區政府承諾提供政策優惠和協助取得土地使用權為內容的服務關系,而是明確約定了由政府完成約定地塊的征收報批、拆遷安置,并以協議方式出讓給投資方,受讓方應按照約定時間支付土地價款等主要內容。因此,雙方之間的協議性質具備土地使用權出讓合同的基本要素,定性為土地使用權出讓合同更為適當?!吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第十五條規定,“土地使用權出讓,應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂”、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋〔2005〕5號)第二條規定,“開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同,應當認定無效。本解釋實施前,開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同,起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的,可以認定有效。” 《中華人民共和國合同法》第五十二條規定,違反法律、行政法規的強制性規定,合同無效。因此,雖然協議是雙方當事人的真實意思表示,但若開發區管委會作為土地使用權出讓方未提交市、縣人民政府土地管理部門同意或追認其出讓土地的,雙方簽訂的協議應為無效合同。

  《中華人民共和國合同法》第五十八條規定,“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任”。因此,新區管委會在無權簽訂土地使用權出讓合同的情況下,簽訂轉讓協議,存在明顯過錯。投資方作為投資主體,在簽訂合同時應當知道法律法規對土地使用權出讓的規范與限制,其在沒有對出讓方主體資格進行基本審查的情況下,貿然簽訂土地使用權出讓合同,對合同的無效亦有責任。關于無效后的處理問題。若新區管委會認可已實際收取土地款,應返還相應款項。因合同無效后,雙方應當返還因該合同取得的財產,因此新區管委會除應返還已支付的土地款外,還應返還該款項的孳息,該利息應以銀行同期存款利率標準計算。

  綜上,政府在招商引資過程中應把握審慎原則,對于框架協議、合作協議、投資協議、土地出讓合同等需謹慎把握合同術語的規范使用、雙方權利義務的設定、違約責任的承擔方式、合同終止、解除的處理程序等約定,避免陷入尷尬處境,損害政府形象。

 

 

責任編輯:Rachel
上一篇:項目如何選擇?營銷如何策劃?...     下一篇:沒有了
  • 1、
    凡本站注明“中國市縣招商網”、“市縣招商網訊”的作品,使用時須注明稿件來源:“中國市縣招商網”。

  • 2、如作者本人對本站刊載內容、版權持有異議,請于知道該作品刊載之日起20日內聯系本站,否則視為自動放棄相關權利。
  • 3、
    本網所有項目信息“來源”真實、可靠,發布目的在于傳遞更多信息,并不代表本站對其時效性等負責,如有異議可通過信息來源處核實。
  • 歡迎各類型媒體與本站簽訂轉載、頻道、欄目等合作協議。電話:010-63956556    Email:[email protected]
項目排行榜
    地方頻道
      招商視頻
        新疆35选7走势图30 下载彩票app送彩金 股票指数计算实例 天津11选五开奖结果 二分时时彩全天计划 pk10预测计划 比亚迪股票行情 河南今日泳坛夺金开奖结果 天津十一选五今天第45 江苏快三彩票 江西多乐彩十一选五今